Zweckentfremdungsverbot, zákaz pronajímání bytů turistům aneb socialismus v praxi. Jak v Berlíně vyhláškou rovnají trh s byty... a jak se to nikdy nemůže podařit.
Německá metropole má málo bytů, na trhu schází hlavně ty malometrážní a ceny nájmů rostou. Berlíňané, kteří si za těchto podmínek nemohou dovolit bydlení ve městě, se proto stěhují do jeho okolí a za prací jen dojíždějí. To se radnici nelíbí a rozhodla se s trhem trochu zahýbat - omezením vlastnických práv majitelů bytů. Od letošního května je proto v Berlíně zakázán krátkodobý pronájem celého bytu přes weby, které takovéto ubytování turistům zprostředkovávají. A pokuta je vysoká, až 100 tisíc eur. Kdo se jí chce vyhnout, musí v bytě alespoň část roku sám bydlet. Nebo pronajímat jen jeho část. Jestli vás napadá to, co mě - že si tady zdařile zalobbovali majitelé hotelů a penzionů - tak jste prý vedle. Radnici totiž nejde o nic jiného, než o návrat “zpronevěřených” bytů Berlíňanům.
Zní to hezky a shánět zrovna levnější nájem v Berlíně, asi se v první chvilce zaraduji. Jenže věc má několik háčků.
Zkusme se na to podívat očima majitele nemovitosti. Koupím si jako investici byt poblíž centra metropole a pronajímám jej turistům, protože je to finančně výhodnější než dlouhodobý pronájem. Ze svých příjmů pochopitelně platím daně a daň odvádím i za příslušnou nemovitost pořízenou bez veřejného přispění, ale z vlastních zdrojů a hypotečního úvěru, který splácím jen já sám a nikoho nezajímá, kde na to vezmu. Bylo to riziko, ale všechno jsem si dobře propočítal a turistů naštěstí přijíždí dost. Na pár nocí jim nevadí rušnější místo, naopak oceňují, že je byt blízko centra a dopravu mají u nosu, zatímco stálým nájemníkům bych možná musel slevit. Je to docela honička, domluvy na předání klíčů někdy váznou a taky je kolem plno papírování, ale celkově jsem spokojený... než... než mi radnice zakáže, abych svůj byt pronajímal, komu chci. Říkají tomu zákaz neúčelného využití, ale mým účelem bylo od začátku vydělávat a splácet hypotéku. Jestli radnice chtěla byt využít pro jiný účel, mohla ho koupit sama. No diví se mi někdo, že na ni podávám žalobu?
Část majitelů bytů se skutečně brání soudní cestou, vždyť německá ústava ctí vlastnické právo stejně jako ta česká. Ale další část majitelů tlaku vedení města přece jen ustoupila a berlínská nabídka na ubytovacích serverech typu AirBnB klesla podle tisku o desítky procent. Žádné zprávy o tom, že by současně výrazně vzrostla nabídka bytů k dlouhodobému pronájmu či klesly jejich ceny, zatím nepřišly. A bojím se, že ani nepřijdou. Ony tyhle regulativní zásahy do svobody podnikání vůbec málokdy ovlivní trh přesně tak, jak si to jejich autoři naplánují.
I kdyby se tito majitelé rozhodli nabídnout byty k dlouhodobému pronájmu, není žádný důvod, proč by je nabízeli za nižší než současné tržní ceny. Radnicí kýžené narovnání cen je každopádně běh na dlouhou trať s velmi nejistým výsledkem, protože poptávka po bytech v německé metropoli roste dlouhodobě a nabídka za ní asi bude pokulhávat i nadále.
To už je větší naděje, že místo nájemníků regulace potěší hoteliéry... pokud ovšem klienti AirBnB touží po Berlínu natolik, že si raději zaplatí hotel, než aby hledali ubytování v soukromí někde jinde. Nebo si třeba počkali na jiný termín. A pokud by opravdu raději než do hotelu jeli jinam, klesnou Berlínu zase příjmy z turistického ruchu a spolu s podnikateli v oblasti stravování a dalších služeb na tom bude tratit i městská pokladna.
Ovšem můj soukromý názor je, že se ve skutečnosti nezmění skoro nic a nové nesmyslné nařízení se bude obcházet stejně vesele, jako se tomu děje s jinými nesmyslnými nařízeními všude jinde. V lepším případě se nabídky objeví za čas znovu, ale v bytě už bude někdo nahlášen k trvalému pobytu, pro případ kontroly bude v koupelně trvale instalována kosmetika a v kuchyni potraviny, nebo se oficiálně začne místo bytu pronajímat jen pokoj. V horším případě se podnikání přesune do šedé zóny a město/stát přijde i o daně. Ať tak či tak, stejně všechno zůstane víceméně při starém, pouze budou někteří občané nesmylně kriminalizováni, nebo přesněji donuceni obcházet zákony jen z toho důvodu, aby mohli nadále svobodně uplatňovat své vlastnické právo, které jim zaručuje ústava. Kocourkov.
Připomnělo mi to nedávnou kauzu z České republiky, kdy se ombudsmanka pokusila prostřednictvím najaté romské provokatérky vynutit normu, podle které nesmí majitel bytu odmítnout nájemníka, který se mu z nějakého důvodu nelíbí. Český soud jí naštěstí za pravdu nedal a zvítězil zdravý rozum. Jak se k problému postaví soudy německé, zatím není známo, ale selským rozumem to vidím také jednoznačně. Rozhodně není starostí majitelů bytů, aby jejich spoluobčané mohli bydlet ve městě a nemuseli dojíždět, resp. aby narovnávali realitní trh a snižovali ceny nájmů. Vlastnictví bytu je nikterak nezavazuje jednat v souladu s přáním radnice, která je k tomuto jednání navíc ani nemotivuje, pouze zakazuje. I kdyby svoje byty nechali zchátrat, pokud svým počínáním nepoškodí práva jiných, nikdo jim do toho nemá co mluvit.
Takže i když pomineme velmi pochybný efekt vyhlášky Zweckentfremdungsverbot, celé berlínské tažení je špatně už z principu. Vedení radnice vlastně nedělá nic jiného, než že chce prospět některým obyvatelům města na úkor obyvatel jiných. Stejně si kdysi počínal i Jánošík a soud se s ním zrovna nemazlil. Ale to byla úplně jiná doba :-).
